Công ty bất động sản có vốn nước ngoài đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế tại Việt Nam nhờ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường này. Việc thành lập doanh nghiệp trong lĩnh vực này không chỉ đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật mà còn cần tuân thủ nghiêm ngặt các thủ tục để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả kinh doanh. Cùng ACC Long An khám phá chi tiết để hỗ trợ bạn thực hiện thành công.

1. Quy trình thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Việc thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài tại Việt Nam được quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và đảm bảo tính minh bạch trong đầu tư.

Theo Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư nước ngoài phải trải qua các bước cụ thể để nhận được sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy trình này thường mất từ 3 đến 6 tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp của dự án và hồ sơ nộp. Dưới đây là các bước chính cần thực hiện một cách có hệ thống.

Bước 1: Xác định hình thức đầu tư và chuẩn bị kế hoạch

Nhà đầu tư cần quyết định hình thức đầu tư như thành lập doanh nghiệp mới hoặc góp vốn vào doanh nghiệp hiện hữu, dựa trên Luật Đầu tư 2025. Tiếp theo, lập kế hoạch đầu tư chi tiết, bao gồm mục tiêu kinh doanh, vốn đầu tư tối thiểu và phạm vi hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Bước này giúp đánh giá tính khả thi, đặc biệt với các dự án liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai 2024. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ tránh được các rủi ro pháp lý sau này, đồng thời hỗ trợ trong việc xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký đầu tư

Sau khi hoàn tất kế hoạch, nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Tài chính tỉnh/thành phố nơi dự kiến đặt trụ sở, theo quy định tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm đề xuất dự án đầu tư, giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của nhà đầu tư nước ngoài và báo cáo tài chính. Cơ quan chức năng sẽ thẩm định trong vòng 15-30 ngày, tập trung vào điều kiện ngành nghề bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nếu được chấp thuận, nhà đầu tư nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, là cơ sở để tiến hành các bước tiếp theo.

Bước 3: Đăng ký thành lập doanh nghiệp

Với Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư tiến hành đăng ký thành lập công ty tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính. Theo Luật Đầu tư 2025, hồ sơ bao gồm điều lệ công ty, danh sách thành viên góp vốn và giấy tờ liên quan đến vốn nước ngoài. Quy trình này mất khoảng 3-5 ngày làm việc, sau đó nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Lúc này, công ty chính thức được thành lập và có thể mở tài khoản ngân hàng, khắc dấu để hoạt động.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục sau thành lập

Sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty cần đăng ký mã số thuế, kê khai lao động nước ngoài nếu có và xin giấy phép kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, nếu dự án liên quan đến nhà ở hoặc đất đai, phải tuân thủ Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 để xin giấy phép xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bước này đảm bảo công ty có thể hợp pháp hóa các giao dịch bất động sản, tránh các vi phạm pháp lý tiềm ẩn.

Quy trình trên không chỉ giúp công ty bất động sản có vốn nước ngoài hoạt động suôn sẻ mà còn tận dụng được các ưu đãi đầu tư từ chính phủ Việt Nam, như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong một số trường hợp theo Luật Đầu tư 2025.

2. Điều kiện pháp lý cần đáp ứng khi thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Để thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt nhằm bảo vệ thị trường bất động sản nội địa.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lĩnh vực này thuộc ngành nghề có điều kiện, yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài chứng minh năng lực tài chính với vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Luật Đầu tư 2025 quy định tỷ lệ vốn góp nước ngoài không vượt quá 49% trong một số phân khúc nhạy cảm như bất động sản nhà ở thương mại, trừ khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đặc biệt.

Nhà đầu tư cũng cần cam kết tuân thủ các quy định về sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, đặc biệt là không được sở hữu đất ở trực tiếp mà phải thông qua hình thức thuê hoặc liên doanh với đối tác Việt Nam. Luật Nhà ở 2023 bổ sung điều kiện rằng các dự án nhà ở có vốn nước ngoài phải ưu tiên phát triển nhà ở xã hội hoặc đảm bảo tỷ lệ bán cho người Việt Nam không dưới 70% trong các dự án chung cư. Những điều kiện này giúp đảm bảo sự cân bằng giữa đầu tư nước ngoài và lợi ích cộng đồng, đồng thời giảm thiểu rủi ro đầu cơ đất đai.

Hơn nữa, Nghị định 96/2026/NĐ-CP yêu cầu nhà đầu tư phải có kinh nghiệm ít nhất 3 năm trong lĩnh vực bất động sản hoặc chứng minh qua các dự án tương đương ở nước ngoài.

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là nền tảng để công ty tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và hợp tác với các đối tác địa phương, thúc đẩy sự phát triển bền vững của công ty bất động sản có vốn nước ngoài tại Việt Nam.

Xem thêm: Doanh nghiệp nước ngoài có được tách doanh nghiệp? Tư vấn

3. Hồ sơ và thủ tục liên quan đến vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản

Hồ sơ thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh chậm trễ trong quá trình phê duyệt. Theo Luật Đầu tư 2025, hồ sơ cơ bản bao gồm:

• Đề xuất dự án đầu tư, mô tả rõ phạm vi hoạt động bất động sản như mua bán, cho thuê hoặc phát triển dự án.
• Giấy tờ chứng minh tư cách nhà đầu tư nước ngoài, chẳng hạn như giấy phép kinh doanh của công ty mẹ hoặc hộ chiếu của cá nhân.
• Báo cáo tài chính 2 năm gần nhất và kế hoạch sử dụng vốn, chứng minh nguồn gốc vốn hợp pháp.
• Điều lệ công ty dự kiến, nêu rõ tỷ lệ vốn góp nước ngoài và cơ cấu tổ chức.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu dự án liên quan đến đất đai cụ thể, hoặc cam kết thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Nếu dự án nhà ở, cần thêm phương án thiết kế và đánh giá tác động môi trường theo Luật Nhà ở 2023. Nghị định 96/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về việc công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự các tài liệu nước ngoài trước khi nộp.

Việc chuẩn bị hồ sơ nên được hỗ trợ bởi luật sư chuyên ngành để đảm bảo tính chính xác, tránh sai sót dẫn đến từ chối. Sau khi nộp, nhà đầu tư có thể theo dõi tiến độ qua cổng thông tin điện tử của Sở Tài chính, giúp rút ngắn thời gian xử lý. Hồ sơ đầy đủ không chỉ hỗ trợ thành lập công ty mà còn là cơ sở để xin các giấy phép con sau này, đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra mượt mà.

Xem thêm: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là gì? Đặc điểm nổi bật

4. Lưu ý quan trọng và rủi ro khi thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Khi thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài, nhà đầu tư cần lưu ý đến sự thay đổi thường xuyên của pháp luật Việt Nam, đặc biệt sau các sửa đổi gần đây trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Một rủi ro phổ biến là vi phạm tỷ lệ vốn góp, dẫn đến hủy bỏ dự án theo Luật Đầu tư 2025, vì vậy cần cập nhật thông tin từ cơ quan nhà nước định kỳ. Ngoài ra, chi phí thành lập có thể dao động từ 500 triệu đến 2 tỷ đồng, bao gồm phí tư vấn pháp lý và vốn pháp định, đòi hỏi lập ngân sách chi tiết.

Nhà đầu tư nên ưu tiên chọn địa điểm trụ sở tại các tỉnh có chính sách ưu đãi như Long An hoặc Bình Dương, nơi thị trường bất động sản đang bùng nổ nhưng thủ tục hành chính nhanh chóng hơn so với TP. Hồ Chí Minh. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, công ty phải báo cáo định kỳ về các giao dịch đất đai để tránh cáo buộc rửa tiền hoặc đầu cơ. Nghị định 96/2026/NĐ-CP cũng nhấn mạnh trách nhiệm bảo vệ quyền lợi người lao động Việt Nam trong doanh nghiệp có vốn nước ngoài.

Để giảm thiểu rủi ro, khuyến nghị hợp tác với đối tác địa phương am hiểu thị trường, giúp vượt qua các rào cản văn hóa và pháp lý. Việc tuân thủ các lưu ý này không chỉ giúp công ty bất động sản có vốn nước ngoài hoạt động ổn định mà còn mở ra cơ hội tham gia các dự án lớn, góp phần vào sự phát triển kinh tế quốc gia.

5. Câu hỏi thường gặp

Thời gian thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài mất bao lâu?

Thời gian thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài thường kéo dài từ 3 đến 6 tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp của hồ sơ và dự án. Theo Luật Đầu tư 2025, giai đoạn đăng ký đầu tư mất 15-30 ngày, trong khi đăng ký doanh nghiệp chỉ 3-5 ngày. Các thủ tục sau như xin giấy phép kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể thêm 1-2 tháng. Nhà đầu tư nên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để tránh trì hoãn, và có thể rút ngắn thời gian bằng cách sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp.

Vốn pháp định cho công ty bất động sản có vốn nước ngoài là bao nhiêu?

Vốn pháp định tối thiểu cho công ty bất động sản có vốn nước ngoài là 20 tỷ đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, áp dụng cho các hoạt động mua bán hoặc phát triển dự án. Luật Đầu tư 2025 cho phép điều chỉnh dựa trên quy mô dự án, nhưng phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp qua báo cáo tài chính. Nếu dự án liên quan đến nhà ở, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu vốn bổ sung cho quỹ đất. Nhà đầu tư cần lưu ý rằng vốn này phải được chuyển vào Việt Nam trong vòng 90 ngày sau khi nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Nhà đầu tư nước ngoài có được sở hữu đất đai ở Việt Nam không?

Nhà đầu tư nước ngoài không được sở hữu đất đai trực tiếp tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024, mà chỉ có quyền sử dụng đất thông qua thuê dài hạn (tối đa 50 năm, gia hạn thêm 50 năm) hoặc góp vốn vào dự án. Trong công ty bất động sản có vốn nước ngoài, quyền sử dụng đất phải đăng ký dưới tên công ty Việt Nam. Luật Nhà ở 2023 cho phép sở hữu nhà ở qua hình thức sở hữu chung cư, nhưng giới hạn thời gian 50 năm. Để thực hiện, cần xin phê duyệt từ cơ quan nhà nước và tuân thủ tỷ lệ vốn góp theo Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

Công ty bất động sản có vốn nước ngoài mang lại nhiều cơ hội nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý để tránh rủi ro. Việc tuân thủ các quy định từ Luật Đầu tư 2025 đến Luật Đất đai 2024 sẽ giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và bền vững. Nếu bạn đang lên kế hoạch đầu tư, hãy liên hệ ACC Long An ngay hôm nay để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ toàn diện, đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ và thành công.