Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư là một yêu cầu pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ tài sản và đảm bảo an toàn cho cư dân trong các tòa nhà chung cư. Với tình hình cháy nổ ngày càng phức tạp tại các đô thị, việc tuân thủ quy định này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro tài chính mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Cùng ACC Long An hỗ trợ bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư là gì?

Bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư là một loại hình bảo hiểm bắt buộc, giúp bảo vệ tài sản và giảm thiểu thiệt hại khi xảy ra sự cố.

Bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư là sản phẩm bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật Việt Nam, nhằm bồi thường thiệt hại về tài sản và các chi phí liên quan khi xảy ra sự cố cháy, nổ. Đối với chung cư, loại bảo hiểm này không chỉ bảo vệ phần sở hữu riêng (căn hộ) mà còn bao gồm phần sở hữu chung (hành lang, thang máy). Việc tham gia bảo hiểm giúp cư dân và chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính khi xảy ra sự cố, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

Loại hình bảo hiểm này được thiết kế để bảo vệ cư dân trước những rủi ro không lường trước, như hỏa hoạn do chập điện hoặc nổ khí ga. Theo thống kê từ Bộ Công an, trong quý I/2025, cả nước ghi nhận 935 vụ cháy, gây thiệt hại hơn 51 tỷ đồng, trong đó gần 40% vụ cháy xảy ra tại khu dân cư. Do đó, bảo hiểm cháy nổ không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là biện pháp cần thiết để bảo vệ tài sản và tính mạng cư dân. Đặc biệt, các tòa chung cư cao tầng, nơi tập trung đông người và thiết bị dễ cháy, càng cần chú trọng đến loại hình bảo hiểm này.

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc áp dụng cho các cơ sở có nguy cơ cao về cháy nổ, bao gồm chung cư từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m², theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Quy định này được ban hành nhằm nâng cao ý thức phòng chống cháy nổ và bổ sung nguồn lực tài chính để khắc phục hậu quả. Tuy nhiên, không phải mọi thiệt hại đều được bồi thường; các trường hợp như cháy do cố ý hoặc thiên tai (động đất, núi lửa) thường bị loại trừ khỏi phạm vi bảo hiểm, theo Điều 12 Nghị định 67/2023/NĐ-CP.

2. Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư

Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư được quy định rõ ràng trong pháp luật, phân chia cụ thể giữa chủ đầu tư và cư dân.

Theo khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí cho phần sở hữu chung. Trong trường hợp dự án chung cư vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, trách nhiệm mua bảo hiểm thuộc về chủ đầu tư, bao gồm toàn bộ tài sản của tòa nhà như công trình, máy móc và thiết bị. Khi căn hộ đã được bàn giao và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân, trách nhiệm này chuyển sang cư dân đối với phần sở hữu riêng của họ.

Trách nhiệm của cư dân không chỉ dừng lại ở việc mua bảo hiểm cho căn hộ mà còn bao gồm đóng góp chi phí để mua bảo hiểm cho phần sở hữu chung, như hành lang, thang máy, hoặc các khu vực sử dụng chung khác. Theo khoản 9 Điều 40 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm cháy nổ trước khi chuyển giao quyền sở hữu, nhưng sau đó, cư dân cần phối hợp với ban quản lý để đảm bảo bảo hiểm cho phần sở hữu chung. Điều này giúp đảm bảo rằng toàn bộ tòa nhà được bảo vệ toàn diện trước rủi ro cháy nổ.

Nếu không thực hiện nghĩa vụ mua bảo hiểm, các bên có thể đối mặt với mức phạt hành chính từ 30 đến 40 triệu đồng, theo khoản 2 Điều 24 Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Ngoài ra, trong trường hợp xảy ra cháy nổ mà không có bảo hiểm, chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư phải tự chịu toàn bộ chi phí sửa chữa và bồi thường thiệt hại, gây ra gánh nặng tài chính lớn. Do đó, việc tuân thủ trách nhiệm mua bảo hiểm không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là cách bảo vệ lợi ích lâu dài cho cả cư dân và chủ đầu tư.

Xem thêm: Mức phí bảo hiểm trách nhiệm dân sự xe 7 chỗ

3. Quy trình mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư

Quy trình mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư cần được thực hiện đúng quy định để đảm bảo hợp đồng bảo hiểm hợp lệ.

Bước 1: Đánh giá tài sản và xác định nhu cầu bảo hiểm
Trước khi mua bảo hiểm, cần xác định giá trị tài sản cần bảo hiểm, bao gồm căn hộ (phần sở hữu riêng) và các khu vực chung của tòa nhà. Theo Điều 24 Nghị định 67/2023/NĐ-CP, số tiền bảo hiểm tối thiểu được tính dựa trên giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm ký hợp đồng. Cư dân hoặc ban quản lý cần phối hợp với doanh nghiệp bảo hiểm để định giá chính xác, đảm bảo số tiền bảo hiểm đủ để bồi thường thiệt hại khi xảy ra sự cố. Việc đánh giá này có thể yêu cầu sự hỗ trợ từ các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính minh bạch và chính xác.

Bước 2: Lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm uy tín
Cư dân hoặc chủ đầu tư cần chọn doanh nghiệp bảo hiểm được cấp phép kinh doanh bảo hiểm cháy nổ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Các công ty bảo hiểm uy tín như Bảo Minh, Bảo Việt hoặc PVI thường cung cấp các gói bảo hiểm phù hợp với nhu cầu của chung cư. Cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng, bao gồm phạm vi bảo hiểm, mức phí và các trường hợp loại trừ trách nhiệm, để đảm bảo quyền lợi khi xảy ra sự cố. Việc tham khảo ý kiến từ ban quản lý hoặc các chuyên gia pháp lý cũng giúp lựa chọn gói bảo hiểm tối ưu.

Bước 3: Ký kết hợp đồng bảo hiểm
Sau khi thỏa thuận về giá trị tài sản và mức phí bảo hiểm, các bên sẽ ký kết hợp đồng bảo hiểm. Hợp đồng cần ghi rõ thông tin về đối tượng bảo hiểm, thời hạn hợp đồng (thường là 1 năm), và các điều kiện bồi thường. Theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 97/2021/NĐ-CP, doanh nghiệp bảo hiểm phải cấp Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ, bao gồm thông tin về bên mua bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm và danh mục cơ sở có nguy cơ cháy nổ. Cư dân cần lưu giữ giấy chứng nhận này để sử dụng khi yêu cầu bồi thường.

Bước 4: Nộp phí bảo hiểm và gia hạn hợp đồng
Mức phí bảo hiểm được tính dựa trên giá trị tài sản và tỷ lệ phí theo quy định tại Phụ lục II Nghị định 50/2024/NĐ-CP. Đối với chung cư có hệ thống chữa cháy tự động, tỷ lệ phí là 0,05%/năm; nếu không có hệ thống này, tỷ lệ là 0,1%/năm. Cư dân hoặc ban quản lý cần nộp phí đúng hạn và gia hạn hợp đồng bảo hiểm hàng năm để duy trì hiệu lực bảo vệ. Việc không gia hạn kịp thời có thể dẫn đến mất quyền lợi bồi thường khi xảy ra sự cố.

Bước 5: Thông báo và yêu cầu bồi thường khi xảy ra sự cố
Khi xảy ra cháy nổ, bên mua bảo hiểm phải thông báo ngay cho doanh nghiệp bảo hiểm bằng văn bản trong vòng 14 ngày, theo Điều 14 Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Hồ sơ bồi thường bao gồm văn bản yêu cầu bồi thường, hợp đồng bảo hiểm, giấy chứng nhận bảo hiểm và các tài liệu chứng minh thiệt hại (hình ảnh, chứng từ). Doanh nghiệp bảo hiểm sẽ xem xét và chi trả bồi thường theo giá trị thiệt hại, trừ đi mức khấu trừ tối đa 10% nếu cơ sở không tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy.

Xem thêm: Lỗi không có bảo hiểm trách nhiệm dân sự phạt bao nhiêu?

4. Những lưu ý khi mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư

Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng quy định, cư dân và chủ đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng khi mua bảo hiểm cháy nổ.

Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) của chung cư ảnh hưởng trực tiếp đến mức phí bảo hiểm và khả năng được cấp bảo hiểm. Theo Nghị định 23/2018/NĐ-CP, doanh nghiệp bảo hiểm có quyền từ chối bán bảo hiểm nếu chung cư không có biên bản nghiệm thu PCCC hợp lệ hoặc đang bị đình chỉ hoạt động do vi phạm quy định PCCC. Do đó, cư dân cần kiểm tra kỹ xem tòa nhà đã đáp ứng các tiêu chuẩn PCCC chưa trước khi mua bảo hiểm, nhằm tránh rủi ro bị từ chối bồi thường khi xảy ra sự cố.

Mức phí bảo hiểm cần được tính toán minh bạch và công khai giữa các bên. Theo Phụ lục II Nghị định 50/2024/NĐ-CP, mức phí bảo hiểm cho chung cư có thể dao động từ 0,05% đến 0,1% giá trị tài sản, tùy thuộc vào việc có hệ thống chữa cháy tự động hay không. Ví dụ, với căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, phí bảo hiểm hàng năm có thể lên đến 2,2 triệu đồng (bao gồm VAT). Cư dân nên yêu cầu ban quản lý cung cấp thông tin chi tiết về cách tính phí và phân bổ chi phí cho phần sở hữu chung để đảm bảo tính công bằng.

Các trường hợp loại trừ trách nhiệm bảo hiểm cần được nghiên cứu kỹ trước khi ký hợp đồng. Theo Điều 12 Nghị định 67/2023/NĐ-CP, doanh nghiệp bảo hiểm không chịu trách nhiệm bồi thường cho các thiệt hại do động đất, cháy do cố ý, hoặc sét đánh trực tiếp không gây cháy nổ. Cư dân cần đọc kỹ hợp đồng để nắm rõ các trường hợp này, tránh hiểu lầm về phạm vi bảo vệ của bảo hiểm. Việc trao đổi với doanh nghiệp bảo hiểm hoặc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý sẽ giúp làm rõ các điều khoản này.

Cư dân cần phối hợp chặt chẽ với ban quản lý chung cư để đảm bảo việc mua bảo hiểm cho phần sở hữu chung được thực hiện đúng quy định. Trong nhiều trường hợp, ban quản lý sẽ đứng ra mua bảo hiểm cho toàn bộ tòa nhà, sau đó phân bổ chi phí cho cư dân theo tỷ lệ sở hữu. Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, ban quản lý có trách nhiệm công khai thông tin về bảo hiểm cháy nổ trong các cuộc họp hội nghị nhà chung cư, giúp cư dân nắm rõ nghĩa vụ và quyền lợi của mình.

5. Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp liên quan đến trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư, giúp giải đáp chi tiết các thắc mắc phổ biến của cư dân và chủ đầu tư.

Mức phí bảo hiểm cháy nổ được tính như thế nào?

Mức phí bảo hiểm được tính dựa trên giá trị tài sản và tỷ lệ phí theo Phụ lục II Nghị định 50/2024/NĐ-CP: 0,05% cho chung cư có hệ thống chữa cháy tự động và 0,1% cho chung cư không có hệ thống này. Với căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, phí bảo hiểm dao động từ 500.000 đến 1.000.000 đồng/năm, chưa bao gồm VAT.

Nếu chung cư không có hệ thống PCCC đạt chuẩn, có mua được bảo hiểm không?

Theo Nghị định 23/2018/NĐ-CP, doanh nghiệp bảo hiểm có quyền từ chối bán bảo hiểm nếu chung cư không có biên bản nghiệm thu PCCC hoặc đang bị đình chỉ do vi phạm PCCC. Cư dân cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản lý khắc phục các vấn đề này trước khi mua bảo hiểm.

Bảo hiểm cháy nổ bồi thường những thiệt hại nào?

Bảo hiểm cháy nổ bồi thường thiệt hại về tài sản (căn hộ, thiết bị) và chi phí khắc phục sự cố (dập lửa, cứu hộ), theo Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, các thiệt hại do cố ý, thiên tai hoặc hành vi cố ý không được bồi thường. Cư dân cần cung cấp đầy đủ chứng từ, hình ảnh để yêu cầu bồi thường.

Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, giúp bảo vệ tài sản và đảm bảo an toàn cho cư dân. Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro tài chính mà còn góp phần xây dựng môi trường sống an toàn hơn. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện thủ tục mua bảo hiểm đúng quy định, hãy liên hệ ACC Long An ngay hôm nay để nhận sự hỗ trợ chuyên nghiệp và nhanh chóng.